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    離婚時,對尚未取得所有權的房産如何分割??




    導讀:
    離婚時,夫妻雙方對住房分割發生糾紛的現象極爲普遍。尤其是當事人尚未取得或尚未完全取得所有權的房屋,離婚時,不僅容易在夫妻之間引發強烈的沖突,而且由于缺乏統一的立法標准和司法指導,使法院在行使自由裁量權時過于靈活,引發對同一問題,不同法院有著不同處理結果的現實。這樣,不僅破壞了法律的統一,而且會損壞人民法院的形象。本文根據《婚姻法解釋(二)》第二十一條對離婚時雙方尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋爭議的處理進行解析,供讀者參閱。


    ▌典型案例裁判規則
    1.離婚時已簽訂買賣合同但未取得房屋産權證的,不能對該房屋進行分割——李隆蘭訴陳祯文離婚糾紛抗訴案
    本案要旨:夫妻雙方于解除婚姻關系後取得訴爭房屋之産權,該房屋不屬于夫妻雙方在婚姻關系存續期間取得,因而不是夫妻共同財産,離婚時不應予以分割。
    案號:(2009)渝北法民再初字第2號
    審理法院:重慶市渝北區人民法院
    來源:《民商事典型疑難問題適用指導與參考》(婚姻家庭繼承糾紛卷),林敏主編,中國檢察出版社2013年出版
    2.對無産權的福利住房,離婚後不能要求分割,只能要求適當的經濟補償——原告吳某訴被告張某離婚糾紛案
    本案要旨:離婚時,對于一方單位分配的福利住房,尚未取得完全所有權的,由一方取得房屋使用權,並給予另一方適當的經濟補償,待取得完全所有權後,仍有爭議的,可以另行向人民法院提起訴訟。
    來源:《農村婚姻家庭糾紛審理指引》,倪金龍著,人民法院出版社2014年出版
    ▌權威觀點
    1.以標准價格購買的公有房屋,當事人無法取得該房屋的完全所有權,不能對房屋所有權進行確權和分割
    夫妻雙方對以標准價購買的房屋不享有完全所有權,只享有占有權、使用權和有限處分權及收益權等部分所有權。以標准價購買的公有房屋的特殊性決定了房産證持有人的所有權是不完整的,處于一種特殊的共有關系,即原房産權單位和現房産證持有人的共有關系,原房産權單位的所有權表現爲對房産的處分進行限制。在這種情況下,夫妻只享有對房屋的占有權、使用權、有限的收益權和處分權,而原售房單位仍享有房屋的部分所有權,在房屋所有權的歸屬和分割上存在一定難度,不能對房屋所有權進行確權和分割。夫妻雙方對房屋的部分所有權是根據國家有關購買公有房屋的福利性政策而取得的,其中包括了國家和單位對雙方的福利優惠條件,如果進行確權或者分割,必然涉及對房屋進行市場價格評估,在雙方協商不一致時還涉及競價、拍賣等等一系列問題,而這一系列行爲還要考慮原售房單位對房屋享有的一定比例的所有權。
    (摘自《婚姻家庭司法解釋實例釋解》,人民法院出版社2006年出版)
    2.分期付款購房在未付清全款前,購房人不能取得房屋所有權
    隨著我國房地産市場體制的建立,商品房和經濟適用房的開發建設得到快速發展,房屋預售、分期付款、住房抵押(按揭)貸款等多種銷售方式的出現,提高了城鎮居民的房屋購買能力,使得中低收入家庭在購房資金不足而尚未完全繳清全部購房款的情況下,仍可以先行居住使用房屋.但在分期付款購買房屋的情況下,購房人在未繳清全部房屋價款時,往往是不能取得房屋所有權的,即使采取住房抵押貸款方式付清全部房價款,但未辦理房屋産權屬轉移登記手續的,仍不能取得房屋所有權。
    (摘自《婚姻家庭司法解釋實例釋解》,人民法院出版社2006年出版)
    3.離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋都沒有所有權,人民法院僅對使用權進行判決
    根據《民法通則》中有關所有權的規定和《婚姻法》中有關夫妻共同財産的規定,尚未取得所有權或尚未完全取得所有權的房屋,無論是在結婚之前,還是在結婚之後,都既不屬于夫妻個人特有財産,也不屬于夫妻共同所有的財産。按照我國有關不動産房屋買賣的法律規定和所有權保留的原則,買受人只有在將房屋的全部價款支付給出賣人以後,出賣人才履行交付房屋並轉移房屋所有權給買受人的義務,而且買受人必須經向房地産管理部門申請並辦理完畢房屋權屬轉移登記手續之後,才取得房屋所有權。
    對于尚未取得所有權或尚未完全取得所有權的房屋,根本無法涉及房屋所有權的歸屬及房屋分割問題,即使當事人對房屋所有權的歸屬和分割作出約定,該約定也不發生法律效力。當事人雙方只可以就房屋的居住、使用以及以後房屋所有權的取得、歸屬協商解決,如果就上述方面問題無法達成一致意見,人民法院只可以就房屋的居住、使用作出判決,而不能對房屋所有權的歸屬進行判決。法院不能處理産權不明的財産歸屬,更不能加以分割。人民法院要麽告之當事人申請中止審理,待産權證發放下來再作處理;要麽先判使用權歸屬,而後産權證下來,再由爭議方另行起訴要法院處理。
    人民法院在對當事人就離婚時未取得所有權或者未完全取得所有權的房屋的居住、使用所發生的爭議進行處理時,應根據實際情況,按照照顧子女和女方利益的原則判決。照顧子女和女方利益是《婚姻法》第三十九條確定的法定原則。
    (摘自《婚姻家庭司法解釋實例釋解》,人民法院出版社2006年出版)
    ▌法律依據
    1.最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若幹問題的解釋(二)
    雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的,人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬,應當根據實際情況判決由當事人使用。
    當事人就前款規定的房屋取得完全所有權後,有爭議的,可以另行向人民法院提起訴訟。
    2.國務院住房制度改革領導小組《關于全面推進城鎮住房制度改革的意見》
    四.城鎮住房制度改革中的有關政策問題。
    住房制度改革涉及面廣、政策性強,是一項長期的工作。需要重申和進一步明確的有關政策是:

    (八)住房權屬問題。職工購買公有住房,在國家規定標准面積以內的,實行標准價。購房後擁有部分産權,即占有權和使用權、有限處分權和收益權;可以繼承,可以在購房五年以後進入市場出售或出租,原産權單位有優先購買權和租用權。售房收入扣除有關稅費後所得收益,按政府、單位、個人的産權比例進行分配。職工擁有部分産權的住房,在自用和自住時受到法律的保護;將優惠購買的住房投放市場時,則受到法律的約束,不得高價出售或出租。各地在推行按標准價和部分産權原則出售公房時,要結合本地實際,擬定公房出售後的産權管理辦法,把公房出售繼續推行下去。


    3.《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》
    (二十一)明確産權。職工以市場價購買的住房,産權歸個人所有,可以依法進入市場,按規定交納有關稅費後,收入歸個人所有。
    職工以成本價購買的住房,産權歸個人所有,一般住用5年後可以依法進入市場,在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費後,收入歸個人所有。
    職工以標准價購買的住房,擁有部分産權,即占有權、使用權、有限的收益權和處分權,可以繼承。産權比例按售房當年標准價占成本價的比重確定。職工以標准價購買的住房,一般住用5年後方可依法進入市場,在同等條件下,原售房單位有優先購買、租用權,原售房單位已撤銷的,當地人民政府房産管理部門有優先購買、租用權。售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費後,單位和個人按各自的産權比例進行分配。



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